Come verificare un committente prima di firmare un lavoro edile

Per verificare un committente prima di firmare bastano tre registri pubblici, uno per ogni tipo di cliente. Se è una srl o una spa guardi il bilancio depositato al Registro Imprese. Se è una snc, una sas o una ditta individuale guardi il registro dei protesti in camera di commercio. Se è un privato guardi l'immobile con un'ispezione ipotecaria all'Agenzia delle Entrate.

Nessuno dei tre ti dice se il bonifico arriverà. Ti dicono se ci sono segnali che, di solito, si vedono prima di un mancato pagamento. Come stima nostra, per un lavoro medio venti minuti di controllo prima della firma costano meno di un SAL non incassato. Il controllo prima della firma stabilisce l'acconto; il rischio vero si gioca dopo la firma, mentre il cantiere è aperto, e lì serve un controllo sui tuoi numeri di cantiere (lo trovi in fondo).

Un muro storto lo rifai, un committente sbagliato no. Il progetto lo leggi tre volte; chi te lo commissiona, quasi mai: è la firma al buio. Un caso tipo, con cifre di esempio: lavoro da 80.000 euro, tre SAL, 21.000 euro di materiali e squadre già pagati da te, e un cliente che da quaranta giorni risponde «la banca sta sbloccando». Per un lavoro grosso, l'analisi più a fondo resta al tuo commercialista o a un'agenzia di informazioni commerciali.

Perché controllare il committente se il progetto è a posto?

Non è tempo perso: il progetto sbagliato ti costa lavoro, il committente sbagliato ti costa il lavoro già fatto.

Il progetto lo controlli perché sbagliarlo ti costa lavoro. La firma sul contratto, invece, si mette quasi sempre senza aver guardato niente di chi c'è dall'altra parte. Le ragioni sono buone: fretta, fiducia, il cliente che ti ha mandato un amico.

Il committente che non paga spesso non è in malafede. Ha finito i soldi, la banca non ha erogato, un suo cliente non ha pagato lui. Proprio per questo i segnali si vedono prima, sulle carte pubbliche.

Come controllo una srl o una spa?

C'è il bilancio. Le società di capitali lo depositano al Registro Imprese (articolo 2435 del codice civile), e lo scarichi a pagamento dalla camera di commercio.

Il bilancio fotografa l'anno prima, quindi non dice se i soldi ci sono oggi. Ma tre cose te le dice.

La prima è se il patrimonio netto è ancora positivo: se è negativo, la società ha perso più di quanto i soci ci hanno messo. La seconda è se i debiti crescono più del fatturato: confronta due anni di fila, e se i debiti salgono e i ricavi no qualcuno sta finanziando la società, e magari quel qualcuno sarai tu. La terza è se il bilancio dell'ultimo anno è stato depositato, ed è il segnale più eloquente dei tre.

Sul deposito i tempi sono questi. L'assemblea approva il bilancio entro 120 giorni dalla chiusura dell'esercizio, o entro 180 se lo statuto lo prevede nei casi ammessi (articolo 2364 del codice civile). Poi il deposito va fatto entro 30 giorni dall'approvazione. Sono i termini che riportano le guide di Unioncamere e delle camere di commercio, lette il 22 settembre 2026. Per chi chiude l'anno il 31 dicembre, anche con i 180 giorni il bilancio dell'anno prima dovrebbe essere depositato entro fine luglio. Se più avanti non c'è ancora, chiediti perché.

Nella stessa visura camerale guardi anche lo stato dell'impresa: se è attiva, in liquidazione o sottoposta a una procedura concorsuale.

Come controllo una snc, una sas o una ditta individuale?

Non con il bilancio, perché le società di persone e le ditte individuali non lo depositano. Lì il primo controllo è il registro informatico dei protesti, tenuto dalle camere di commercio.

Il registro raccoglie i protesti di cambiali e assegni. È pubblico, e lo consulti allo sportello della camera di commercio oppure online con i servizi collegati al Registro Imprese. Il costo è di pochi euro: la visura costa 2 euro a Bologna e 2 euro per nominativo a Firenze, dove il certificato che dice solo se ci sono protesti costa 5 euro più una marca da bollo da 16. Fonte: le pagine sui protesti delle camere di commercio di Bologna e di Firenze, lette il 22 settembre e il 16 ottobre 2026.

Un protesto dice che almeno una volta un impegno di pagamento scritto, un assegno o una cambiale, non è stato rispettato. Se ne trovi più di uno, e recenti, prima di firmare parli di acconti. Un registro pulito non dice tutto: i protesti vecchi possono essere stati cancellati, e per evitare omonimie cerchi con il codice fiscale. Se lavori in subappalto il tuo committente è un'impresa: vale il bilancio se è una società di capitali, il registro dei protesti se è una ditta o una società di persone.

Come controllo un committente privato?

C'è l'immobile da guardare, di solito proprio la casa su cui lavorerai. Lo strumento è l'ispezione ipotecaria dell'Agenzia delle Entrate, che dice quali iscrizioni e trascrizioni gravano su un immobile o su una persona.

Si fa allo sportello oppure online, entrando con SPID, CIE o CNS. Sugli immobili che non sono tuoi è a pagamento, e online la tariffa è ridotta del 20 per cento rispetto allo sportello. I documenti restano scaricabili per 10 giorni dal pagamento. Il servizio online non copre le zone a libro fondiario (Trentino-Alto Adige e parte del Friuli Venezia Giulia): lì vai allo sportello. Prima controlla che la casa sia davvero del committente e non di un familiare. Fonte: la pagina sull'ispezione ipotecaria online di agenziaentrate.gov.it, letta il 22 settembre e il 16 ottobre 2026.

Un'ipoteca volontaria per il mutuo della casa è normale e da sola non dice niente. Quelle che parlano sono altre: l'ipoteca giudiziale, quando qualcuno ha ottenuto una sentenza o un decreto ingiuntivo contro di lui; l'ipoteca iscritta dall'agente della riscossione, quando ha debiti con il fisco non pagati; il pignoramento trascritto, quando un creditore sta già cercando di farsi pagare con quella casa.

Se ne trovi una, il lavoro si può comunque fare. Quello che non si concede più è l'acconto scoperto.

Cosa non ti dicono questi controlli?

Non ti dicono se il cliente pagherà. Un bilancio pulito dell'anno scorso non esclude una crisi di quest'anno, e un privato senza ipoteche può restare senza liquidità lo stesso.

Non valgono per la pubblica amministrazione: lì i controlli sono altri, cominciando dalla copertura della spesa nell'atto che affida il lavoro.

E non sostituiscono le tutele del contratto: l'acconto prima di partire e SAL frequenti restano la difesa principale. I controlli servono a decidere quanto chiedere di acconto e quanto spesso fatturare, prima di firmare e non dopo.

Cosa fare con quello che trovi

La domanda da farti non è «mi fido?». È «quanto capitale mio sono disposto a mettere nel cantiere di questa persona?». Un criterio semplice: l'acconto deve coprire almeno materiali e manodopera fino al primo SAL, così non sei mai esposto per più di un SAL. I registri pubblici ti aiutano a dare un numero a quella risposta.

Quanto capitale tuo c'è nel cantiere, oggi?

C'è un modo, ed è il nostro mestiere. Portante è il gestionale per imprese edili italiane: CRM commerciale, preventivi dai costi veri, cantieri, SAL, ordini, squadre e margine di commessa in tempo reale. Nato da trent'anni di cantiere. Il controllo di commessa è sapere, cantiere per cantiere e mentre è aperto, quanto hai speso, quanto hai fatturato e quanto ti hanno pagato: la differenza è il tuo capitale fuori. Se supera l'acconto concordato (nel caso tipo di sopra, 21.000 euro di capitale fuori), lo vedi quel giorno e non a fine lavori.

Quando un pagamento tarda, in cima alla Cassa trovi ogni mattina i clienti da sollecitare, con la mail già scritta o la telefonata da fare. La mail è già scritta: la rivedi e la mandi tu. E le regole dei solleciti (soglia, giorni di preavviso, testi) le decidi tu in una pagina sola.

Domande frequenti

Posso vedere il bilancio di un'azienda cliente?

Sì, se è una società di capitali: srl e spa lo depositano al Registro Imprese.

Entro quando deve essere depositato il bilancio di una srl?

Non oltre 30 giorni dall'approvazione (per chi chiude il 31 dicembre, entro fine luglio anche con i 180 giorni), che avviene entro 120 giorni dalla chiusura dell'esercizio, o 180 nei casi previsti dallo statuto.

Come faccio a sapere se un'impresa ha protesti?

C'è il registro informatico dei protesti delle camere di commercio. È pubblico, allo sportello oppure online, e la visura costa pochi euro.

Come faccio a sapere se la casa del cliente ha un'ipoteca o un pignoramento?

C'è l'ispezione ipotecaria dell'Agenzia delle Entrate, allo sportello oppure online con SPID, CIE o CNS. Sugli immobili altrui è a pagamento e online costa il 20 per cento in meno.

L'ipoteca del mutuo è un brutto segnale?

No, da sola non lo è: è l'ipoteca volontaria che la banca iscrive quando concede il mutuo. I segnali da guardare sono l'ipoteca giudiziale, quella iscritta dall'agente della riscossione e il pignoramento trascritto.

Questi controlli valgono anche per gli enti pubblici?

No. Per un lavoro pubblico si guarda l'atto che affida il lavoro e la copertura della spesa.

P.S. Prendi l'ultimo contratto che hai firmato e conta i minuti che hai passato a guardare chi c'era dall'altra parte. Se sono zero, il prossimo parte da venti, e la firma al buio finisce lì.

Pagina aggiornata il 16 ottobre 2026.