IVA sui lavori edili: 4, 10 o 22 per cento, e il conto dei beni significativi

Sui lavori edili l'IVA può essere al 4, al 10 o al 22 per cento. Dipende da tre cose: che lavoro è (manutenzione, ristrutturazione, costruzione), su che edificio (abitazione o no) e per chi (privato, prima casa, altra impresa). La regola che torna più spesso è il 10 per cento sulla manutenzione delle case, e ha una trappola dentro: i beni significativi, come infissi e caldaie, al 10 per cento ci stanno solo fino a un certo valore.

Sbagliare l'aliquota costa caro. Su un lavoro da 12.000 euro con gli infissi, scrivere «IVA al 10 per cento» su tutto lascia fuori 720 euro di IVA (è un esempio, il conto è più sotto). Se li scopre una verifica, rischi di versarli tu, con la sanzione. Se li chiedi al cliente, glieli chiedi dopo che ha firmato.

Che IVA si applica ai lavori edili?

La tabella dei casi più frequenti, con le aliquote in vigore nel 2026.

Manutenzione e ristrutturazione non sono parole libere: sono le categorie dell'articolo 3 del testo unico dell'edilizia, e di solito le dice il titolo edilizio del lavoro. Se il lavoro è una ristrutturazione, i beni finiti che fornisci vanno al 10 per cento per intero.

Cosa sono i beni significativi?

Sono sette, in un decreto del 29 dicembre 1999:

• ascensori e montacarichi;
• infissi esterni e interni;
• caldaie;
• videocitofoni;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria;
• sanitari e rubinetteria da bagno;
• impianti di sicurezza.

Contano solo nella manutenzione ordinaria e straordinaria delle abitazioni. Lì il 10 per cento vale su tutto il lavoro, ma il bene significativo ci entra solo fino al valore del resto del lavoro. La parte del bene che supera quel valore va al 22.

Il valore del bene è quello del contratto, e non può essere più basso di quanto lo hai pagato tu. Le parti staccate che funzionano da sole, come tapparelle, scuri e zanzariere, non si sommano agli infissi: restano al 10 per cento con la posa. Se fanno parte dell'infisso, ne seguono il valore: nel dubbio, chiedi al tuo commercialista.

Come si calcola l'IVA con i beni significativi?

Un esempio di calcolo, da rifare con i tuoi numeri: sostituzione degli infissi in un appartamento, 12.000 euro di lavoro. Gli infissi valgono 9.000, posa, smontaggio e opere murarie 3.000.

Con il 10 per cento su tutto, l'IVA sarebbe stata 1.200 euro. Sono 720 euro di differenza: se nel preventivo hai scritto «IVA al 10 per cento» e basta, o li paghi tu o li chiedi al cliente dopo che ha firmato.

La regola veloce: se i beni significativi valgono metà del totale o meno, è tutto al 10 per cento. Se valgono di più, la parte del bene che supera il resto del lavoro va al 22: nell'esempio sono 9.000 meno 3.000, cioè 6.000 euro. Il conto lo fa il nostro calcolatore dell'IVA con i beni significativi, gratuito.

Cosa si scrive in fattura?

Dalla legge di bilancio 2018 la fattura deve dire tre cose, separate:

1. il corrispettivo della prestazione, senza il bene significativo;
2. il valore del bene significativo;
3. la parte del bene che va al 22 per cento, se c'è.

Con l'esempio degli infissi: prestazione 3.000 euro, infissi 9.000 euro, di cui 3.000 al 10 per cento e 6.000 al 22. Conviene scrivere le stesse righe già nel preventivo, così il cliente vede il totale vero prima di firmare. Come si costruisce il resto del preventivo lo spieghiamo nella guida sul preventivo edile.

Che IVA c'è nel subappalto?

Quando un'impresa che costruisce o ristruttura incarica un subappaltatore edile, la fattura del subappaltatore è senza IVA: si applica l'inversione contabile, il reverse charge. Il subappaltatore fattura senza IVA, l'impresa che lo ha incaricato integra la fattura e versa l'imposta. Vale per le prestazioni, manodopera compresa: la sola fornitura di materiale ha l'IVA normale. Lo prevede l'articolo 17, comma 6, lettera a, del decreto IVA.

Vale nel rapporto fra le due imprese, qualunque sia il cliente finale. La tua fattura al privato, invece, ha l'IVA normale, al 10 o al 22 secondo il lavoro. Un meccanismo simile, alla lettera a-ter dello stesso comma, vale per pulizie, demolizioni, installazione di impianti e completamento di edifici quando il cliente ha partita IVA, anche senza subappalto.

La frase da dire al cliente

Quando il cliente legge due aliquote nel preventivo e chiede perché, una frase sola: «Nella manutenzione, sugli infissi la legge mette il 10 per cento solo fino al valore della posa e dei lavori. Il resto va al 22: l'ho già scritto nel preventivo, così non ci sono sorprese in fattura».

Funziona perché la risposta non è più «il mio prezzo» ma «la legge», e il cliente vede che i conti li hai fatti prima di lui.

Dove si fa il conto nel preventivo

In Portante, nel preventivo, segni una voce o un intero capitolo come bene significativo. Se l'IVA del preventivo è al 10 per cento, il quadro economico divide da solo l'imponibile fra 10 e 22 e mostra le due righe di IVA, con la base di ognuna. Se il bene non supera il resto del lavoro, lo dice e resta tutto al 10. Questa pagina è nostra e Portante è il nostro gestionale.

Prima del prossimo preventivo con infissi o caldaia, metti i tuoi numeri nel calcolatore gratuito: ci vuole un minuto.

Domande frequenti

L'IVA al 10 per cento vale anche per la manutenzione dei capannoni?

No. Sulla manutenzione ordinaria e straordinaria il 10 per cento vale solo per gli edifici a prevalente destinazione abitativa privata. Su capannoni, negozi e uffici la manutenzione va al 22. Se invece il lavoro è una ristrutturazione o un restauro, si torna al 10.

Se il cliente compra i materiali da solo, che IVA paga?

Il 22 per cento, al negozio. Il 10 vale sui beni che fornisce l'impresa dentro il lavoro. Se il cliente compra lui gli infissi, a te resta da fatturare solo la posa, al 10 per cento sulla casa.

Per l'IVA al 4 per cento sulla prima casa serve un documento?

Sì: ti serve una dichiarazione scritta del committente sui requisiti della prima casa, prima di emettere la fattura. Tienila con il contratto: è la tua prova di aver applicato il 4 per cento in buona fede. Nel dubbio sui requisiti, fai vedere il caso al tuo commercialista.

Dal 2027 cambiano le aliquote?

Il nuovo testo unico IVA, il decreto legislativo 10 del 2026, si applica dal 1 gennaio 2027: riordina le norme e cambia la numerazione degli articoli, non nasce per cambiare le aliquote. Ogni anno però la legge di bilancio può toccarle: prima di un preventivo che parte a gennaio, ricontrolla.

Fonti

• Legge 23 dicembre 1999, n. 488, articolo 7, comma 1, lettera b, aliquota al 10 per cento sulla manutenzione delle abitazioni, resa permanente dalla legge 23 dicembre 2009, n. 191. Controllo del 24 ottobre 2026.
• Decreto ministeriale 29 dicembre 1999, elenco dei beni significativi. Controllo del 24 ottobre 2026.
• Legge 27 dicembre 2017, n. 205, articolo 1, comma 19, e circolare dell'Agenzia delle Entrate 15/E del 12 luglio 2018, valore dei beni significativi e indicazione in fattura. Controllo del 24 ottobre 2026.
• Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, articolo 17, comma 6, e tabella A, parti II e III. Controllo del 24 ottobre 2026.
• Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, articolo 3, definizione degli interventi edilizi. Controllo del 24 ottobre 2026.
• Decreto legislativo 19 gennaio 2026, n. 10, testo unico IVA, in vigore dal 1 gennaio 2027. Controllo del 24 ottobre 2026.
• Gli importi di questa pagina sono esempi di calcolo, non dati di un'impresa reale.