Capitolato lavori: cosa scrivere e il modello per i lavori privati

Il capitolato dei lavori è il documento che descrive con quali materiali, finiture e modalità farai ogni lavorazione. Nei lavori privati nessuna legge lo impone, ma è il foglio che decide chi paga quando il cliente cambia idea: se c'è scritto «gres fino a 30 euro al metro», la piastrella da 55 è un extra; se c'è scritto solo «gres porcellanato», è uno sconto che fai tu.

Il preventivo è firmato, il bagno è demolito e la signora arriva dallo showroom con il campione in mano: un 60x120 effetto pietra. «Tanto è sempre gres, no?» Sul preventivo c'è scritto «gres porcellanato», punto. Il conto lo hai fatto su un 60x60 da 30 euro. Da qui in avanti ogni discussione si gioca su quello che hai scritto prima di partire.

Cos'è il capitolato dei lavori?

Il capitolato dei lavori è l'allegato tecnico del contratto di appalto: descrive cosa si fa, con quali materiali e con quale qualità, mentre il contratto dice prezzo, tempi e pagamenti. Nei lavori pubblici è un documento obbligatorio e lo scrive la stazione appaltante, con regole fissate dal Codice dei contratti (decreto legislativo 36 del 2023). Nei lavori privati lo scrive chi ha interesse a scriverlo: il progettista quando c'è, altrimenti l'impresa.

Per un rifacimento di bagno, una cucina o un appartamento da sistemare, il capitolato spesso non lo scrive nessuno. È lì che nasce la lite: il codice civile (articolo 1655) dice che l'impresa si impegna a compiere «un'opera» per un prezzo, e se l'opera è descritta in due righe ognuno la legge a modo suo.

Che differenza c'è tra capitolato, computo e preventivo?

Il capitolato dice come si fa e con cosa, il computo dice quanto se ne fa, il preventivo dice quanto costa. Sono tre fogli diversi che si appoggiano l'uno sull'altro. Nella tabella, prezzi di esempio:

Il computo si fa partendo dai disegni e dal capitolato: lo spieghiamo nella guida al computo metrico estimativo. Il preventivo regge solo se il cliente sa cosa sta comprando: come si costruisce lo trovi nella guida al preventivo edile. Senza capitolato il prezzo a metro quadro è un numero appoggiato sul niente.

Cosa si scrive nel capitolato, voce per voce?

Ogni voce del capitolato ha cinque colonne: lavorazione, materiale, marca o modello (o «equivalente»), unità di misura e cosa è compreso nel prezzo. L'ultima colonna è quella che chiude le liti, e si riempie con queste sei regole.

1. Scrivi la fascia di prezzo dei materiali a scelta. «Gres porcellanato» non basta: «materiale fino a 30 €/mq di listino, formato fino a 60x60».
2. Scrivi la posa. Diritta o in diagonale, fuga, formato: un 60x120 costa di più da posare di un 60x60.
3. Scrivi i limiti dell'impianto. «Fino a 6 punti acqua» chiude la discussione sul settimo.
4. Scrivi cosa non è compreso. Mobile del lavabo, tinteggiatura fuori dal bagno, pratiche comunali: una riga ciascuno.
5. Scrivi entro quando il cliente sceglie. Se sceglie in ritardo, i tempi si spostano degli stessi giorni.
6. Scrivi come si pagano le varianti. Prezzo o tariffa oraria, prima di farle, con la firma.

Nel modello Word trovi un esempio compilato con sette voci: demolizioni, impianto idraulico, massetto, pavimento e rivestimento, sanitari, piatto doccia, rubinetteria.

Quanto costa una finitura scelta fuori capitolato?

Il conto della scena di apertura, con prezzi di esempio da rifare con i tuoi: 18 metri quadri, capitolato «fino a 30 €/mq», il cliente sceglie una piastrella da 55 €/mq in formato 60x120.

Su un bagno da 12.400 euro sono il 5,4% del contratto. Con il capitolato scritto, quei 675 euro sono una riga firmata al punto 5 del modello. Senza, sono una discussione che si chiude quasi sempre con uno sconto: ed è un pezzo di margine che se ne va senza che nessuno l'abbia deciso. Per capire quanto pesa sul guadagno, vedi ricarico e margine.

Cosa dire al cliente quando cambia una finitura?

La frase va detta lì, davanti al campione, non a fine lavori: «Va benissimo quella da 55. Nel capitolato abbiamo messo fino a 30 al metro: la differenza è 675 euro, posa compresa. Te la scrivo adesso e me la firmi, così in cantiere andiamo tranquilli.»

La frase funziona perché non dice di no al cliente: gli dice sì e gli dà il prezzo nello stesso momento. Quando la modifica è più grossa di una finitura, valgono le regole delle varianti in corso d'opera; e se la modifica la proponi tu, il codice civile (articolo 1659) vuole l'autorizzazione del committente provata per iscritto.

Quando il capitolato lo scrive il committente, cosa si controlla prima del prezzo?

Quando il capitolato arriva dal progettista, da un general contractor o da un condominio, va letto prima di fare il prezzo, non dopo la firma. Le voci sono descritte bene; le clausole che pesano stanno in fondo, sparse.

Prima di firmare, controlla anche chi è il committente: c'è una lista nella guida su come verificare un committente prima di firmare.

Come lo fa Portante

Portante è il gestionale per imprese edili italiane: CRM commerciale, preventivi dai costi veri, cantieri, SAL, ordini, squadre e margine di commessa in tempo reale. Nato da trent'anni di cantiere.

Nei Preventivi c'è il tasto Allega il capitolato: carichi il PDF, l'Excel o il file XPWE di PriMus che ti hanno mandato, e Portante ne tira fuori le voci da prezzare. Insieme alle voci mette in evidenza le clausole da guardare, divise in oneri a carico dell'impresa, esclusioni, penali, pagamenti e tempi, e con un clic le porti nelle note contrattuali dell'offerta. Le finiture scelte dopo e i lavori fuori contratto entrano nella variante del cantiere, come spieghiamo nella pagina sui lavori extra.

Lo diciamo così: abbiamo portato il cantiere dentro il software, non il software dentro il cantiere. Il capitolato resta un foglio che il cliente firma; cambia che le sue clausole non si perdono tra le pagine.

Domande frequenti

Il capitolato è obbligatorio nei lavori privati?

No. Nei lavori privati nessuna legge lo impone; è obbligatorio negli appalti pubblici. Conviene comunque allegarlo al contratto, perché è l'unico modo di provare quali materiali e finiture erano compresi nel prezzo.

Chi scrive il capitolato dei lavori?

Nei lavori pubblici la stazione appaltante, di solito tramite il progettista. Nei lavori privati il progettista o il direttore dei lavori quando ci sono; per i lavori piccoli lo scrive l'impresa e lo allega al preventivo.

Il capitolato va firmato?

Sì. Firmato da impresa e committente e richiamato nel contratto, diventa parte dell'accordo; un capitolato non firmato è una descrizione che il cliente può dire di non aver mai visto.

Cosa succede se il materiale scelto dal cliente costa più di quanto scritto nel capitolato?

Paga la differenza, se nel capitolato c'è la fascia di prezzo e la differenza viene scritta e firmata prima della posa. Nel conto di questa guida, una piastrella da 55 €/mq al posto di una da 30 su 18 mq vale 675 euro più IVA, posa compresa.

Fonti

Codice civile, articoli 1655, 1659, 1667 e 1669, testo controllato su Brocardi il 29 ottobre 2026. Decreto legislativo 31 marzo 2023, n. 36 (Codice dei contratti pubblici). Volumi di ricerca da DataForSEO, Italia, 29 ottobre 2026. I prezzi del conto sono di esempio.

P.S. Prendi il preventivo dell'ultimo bagno che hai fatto e cerca la parola «gres». Se accanto non c'è un prezzo massimo, la prossima piastrella scelta in showroom la paghi tu.